亚博网页版 他们出生在Put田最贫穷的家庭,现在他们已经成为《福布斯》(Forbes)中国富人

日期:2021-03-25 15:23:44 浏览量: 168

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▲2011年5月15日,荣信集团董事长欧宗宏出席在福建厦门举行的福建房地产会议。 (视觉中国/图片)

2016年8月23日,现年46岁的福建籍本地人欧宗宏穿着浅色西服在香港登场,报道了该上市公司的年中业绩。数百种媒体的闪光瞬间包围了他。

由欧宗宏领导的福建房地产公司融信中国(0330 1. HK)在短短四年内实现了收入的飞跃发展,收入从12亿美元增长到74亿美元。自2016年以来,融信已收购了上海,杭州以及其他一线和二线城市的14块土地,总价值超过340亿美元。欧宗宏在上述新闻发布会上说,他不打算在接下来的几个月中收购土地,而荣欣已经吃饱了。

在年初,这家由Put田发展的房地产公司将其总部从福州迁至上海。福州的出租车司机黄师傅(音译)听到了汽车广播电台的消息,笑着说:“有钱是可以的。”

事实上,荣欣的成长轨迹更像是经过精心计算的。在荣信之前,有15家福建房地产公司完成了扩张,并以几乎相同的方式移居上海,其中包括由其兄弟欧宗荣经营的正荣集团。

以融新为代表的福建房地产公司在过去几年中如雨后春笋般出现了吗?

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▲郑容集团董事长欧宗荣,2013年3月9日,福州。(视觉中国/图片)

欧氏三兄弟

“我出生在Put田最贫穷城镇最贫穷村庄最贫穷的家中。”

我们距福建Put田市东南约30公里,到达了欧宗洪故乡东桥镇汀堂村。它靠近大海,而台湾则相反。

欧宗宏出生在距离村口不远的土坯建筑的小院子里。 u家族中有6个兄弟姐妹,3个富翁:创办福建u士投资集团的长兄Z宗金;第二兄弟欧宗荣(Ou Zongrong),负责另一个福建房地产公司正荣集团(Zhengrong Group),该公司目前规模超过荣信;欧宗宏是最小的孩子。

在《福布斯》 2016年中国富豪榜中,第二个孩子欧宗荣以205亿的净资产排名第98,而第三任妻子欧宗宏以165亿的净资产排名第145。只要两兄弟合并,他们就可以超过福建首富三安集团的父子林秀成。

说到Ou的家庭,村里的妇女和儿童是众所周知的,但是没有人愿意向外界透露Ou的家庭的具体位置。现在凤凰彩票app ,这三个兄弟捐了款,在村里修建了汀堂小学和社区学院。他们还向70岁以上的老人发放“福寿金”。最老的每个月可以领到600元钱。

ut田拥有大部分的盐碱土地亚博99 ,不适合耕种,但是在Ou兄弟开始经营之前,Ou一家世代耕种。第二个孩子Ou Zongrong,一次又一次地向媒体回顾了他的童年生活:我买不起书包,住在没有房屋的祖先大厅里,甚至不能吃红薯残渣。 “我出生在Put田最贫穷的城镇最贫穷的村庄。”

对欧宗荣的多次媒体采访显示,由于生计,第二个孩子欧宗荣在初中毕业之前就与欧宗津长老一起工作。他首先去了福建的尤溪,然后去了江西的宜春和南昌。这两个兄弟最初是石匠的学徒,然后致力于道路和桥梁的建设。他们一步一步地拥有了自己的工程团队。 1985年,他们成立了江西正荣市政工程有限公司,并参与了司马庙立交桥,玉都长征桥和九江。大量国家和地方重点工程的建设亚博集团 ,如防洪工程。

但是在1998年,由于所进行项目的安全事故,老板欧宗进结束了自己的路桥生涯,回到to田,过着半隐逸的生活。

O宗津回到家乡后,没有任何闲暇时光。 2002年,Ou Boss成立了福建Ou投资集团,该集团还介入房地产开发和教育行业。自2004年以来,Ou Boss已投资并控制了许多Put田一流的公立学校。

2015年,欧氏三兄弟的父亲欧亚琪去世了,当晚在Put田发生了一场猛烈的暴风雨,没有发出警告。据与Ou家族关系密切的当地人Xu Jun所述,Ou家族第二天早晨必须在当地媒体上发布an告,其中包括全家的家谱,但6小时后,Ou家族取消了该计划。 。 ,原因是“保持低调”。

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▲2016年8月27日,三兄弟捐赠的一所社区大学在ing田市东桥镇汀堂村。(南方周末记者冯烨/照片)

“借船出海”

江西发展初期,欧宗荣主要通过“借船出海”承包工程。

与第二个孩子欧宗荣打交道的许多人向《南方周末》记者说,他的外表英俊,能力很强,并且注重个人魅力和企业形象。他是最喜欢与媒体打交道的三兄弟之一。

多家媒体的采访显示,在江西发展的初期,欧宗荣主要利用国有大中型建筑公司“借船出海”来承揽工程。当被媒体问到时,他是否认为第一桶金是不光彩的,并且避免了这个话题?他回答:“不,每支笔都是辛苦赚来的。”

1996年,第二个孩子欧宗荣(Ou Zongrong)获得了他生命中的第一块土地,该土地是在欠下建设资金后由某个市政府分配的。从那以后,欧宗荣除了把重点放在道路,桥梁和市政项目的建设上之外,也将他的重心转移到了房地产开发上。 1998年,欧宗荣整合了8家分布在福建,江西等地的企业,并在福州成立了正荣集团。

发展出一种光滑的欧几里得,我想回到家乡做点贡献。欧宗荣在2002年福建省两次会议前举行的企业家座谈会上,承诺今后要做三件事:一是动员国外企业家为福建经济发展做出贡献;二是动员国外企业家为福建经济发展做出贡献。另一种是在第一年回来投资。在福建投资10亿;第三是为故乡做更多的公益事业。

从那时起,欧宗荣与under田市政府展开了一系列合作,Government田市政府正在进行大规模的城市建设。例如,以BOT形式接管了农业项目城丰垦区项目和普秀高速公路投资建设管理权,投资近15亿元。 “这两个民生项目在初期都投入了大量资金,在后期可能会赚钱,但主要是社会效益。”徐军说。

欧宗荣也非常热衷于赞助体育赛事。根据公开信息的粗略估算,正荣集团自1998年赞助江西省第十届全运会以来已捐款约1000万元。仅2010年,福建省Put田市承办了第十四届全运会,正荣集团捐款4.06。百万。

同时,欧氏家族的三兄弟也为opened田房地产市场的急剧扩张拉开了序幕。 2000年,也开始从事道路和桥梁建设工作的第三人欧宗宏创立了Put田交通房地产开发有限公司,并投资了当时Put田市中心最高的建筑。 ,“ Put桥御景”,立即被qiao田市民称赞为“贵”。当周围的房价低于500元/平方米时,“关桥御景”以1400元/平方米的价格售出。

“李嘉诚说地点,地点或地点。”徐军向《南方周末》记者解释说,“冠桥帝景”旁边的地区叫后塘地区,where田的龙脉就躺在这里,Put田历史上有很多学者。包括美国国家科学院和中国科学院的院士在内,他们都走出了后塘,and田最好的小学林丰小学也在附近。

三年后,龙脉所在的后塘地区的旧城改造项目也被第二个孩子欧宗荣收购。

与第二个孩子欧宗荣不同,第三个孩子欧宗宏拒绝在近年来的媒体采访中谈论这种创业历史和企业理想。这篇文章别无选择,只能写道:“这个早熟的孩子从19岁起就从头开始,开始了自己的事业。”

通过对接生存

在这场战斗之后,精瘦的欧宗宏在第一场战斗中出名。

在通过“关桥御景”等项目积累资金之后,第三大老总欧宗宏从Put田来到福州,并于2003年创立了荣信房地产。徐军告诉《南方周末》记者,欧宗宏是真正独立于此的人。时间。那年的“观景桥皇家景色”似乎是他的项目,但实际上,它主要是由老板欧宗津操作的。

“基本上什么都没有。”荣信公司前员工王佳告诉《南方周末》记者,荣信公司成立后的头几年,一直在福州开发大规模房地产。直到2007年上半年,全国房地产市场飞涨澳洲幸运5 ,所有房地产开发商都饱受“土地饥渴”之苦,荣信想做一个大工作。

2007年9月11日是福州房地产业的狂欢日。那天,福州市土地拍卖市场大厅人满为患。该市有200多家房地产开发商。走廊里满是水,大厅里满是烟。

最终,荣鑫以每平方米9953元的底价获得了福州玻璃厂和热水瓶厂的原始地块,成为福州最高的单价地块。中午没有人要吃饭,拍卖继续进行。直到下午一点才结束。第三个儿子欧宗宏拥有两块土地,他必须支付总土地价格1 5. 5亿。

在这场战斗之后,精瘦的欧宗宏在第一场战斗中出名。

然而,几天后,欧宗宏后悔了。 2007年9月,中央银行出台了一项新的抵押政策,将第二套住房的首付提高到40%,并在基准利率的基础上将利率提高10%。效果是立竿见影的。 10月,福州商品住宅交易量环比下降50%。

在形势突然改变的情况下,欧宗宏不得不“靠码头生存”。损失了7000万元的押金后,土地于2008年2月归还。

第二个孩子欧宗荣也退休了。 2007年,Zhengrong和一家新加坡合资企业在江西省南昌市夺回了一块土地,但从未付款。两年后,政府免费收回了这块土地。

杜健说,在房地产市场受到控制期间,第二个孩子欧宗荣无法整夜睡觉,甚至不得不从员工那里筹集资金。利息高达一两美分,甚至一角钱。欧宗荣错过了他仅从事建筑工作的时期。在这些日子里,发财就是发财。”

兄弟俩艰难地度过了2008年。出乎意料的是,房地产行业将在2009年再次变得炙手可热。欧老山借此机会在福州西南部开发了戴维市项目,这是中旬以来的第一个项目。他一生中的高端房地产。在2008年之前,戴维市仍是一片农田,周围的房屋价格仅为每平方米1500元。戴维市开业时,即使是特价房,也达到了每平方米8888元,别墅的总价开始为450万。如今,地理位置优越的别墅已涨到千万元以上。

欧老三的豪宅也隐藏在戴维城中。它由两个浅橙色的别墅打开。室内面积总计近700平方米。别墅的入口处建有码头形的建筑物,码头下方是人造水流的源头。一家房屋中介告诉《南方周末》记者,它的风水含义是“龙(马)和马(马)的精神”。在别墅的门上,有一副普通的对联:“百福临门春节来了,千祥早春来房”,水平对联是“吉祥如意”。

停在门口的两辆车显示了所有者的昂贵资产净值。一个是黑色梅赛德斯,另一个是与马云型号相同的黑色迈巴赫。由于迈巴赫车身的长度,汽车后部贴有黄色牌照,无法关闭车库门,车身有些尘土。

“四高”模式

“只有到新城市抢夺份额,我们才能支持企业的持续扩张。”

根据荣信的年度报告,从2012年到2015年,荣信的收入从12亿猛增到74亿。福建省房地产人力资源协会副会长张德胜是荣信公司的人力资源主管,他碰巧参加了荣信公司的快速发展已经四年了。

张德生向《南方周末》记者介绍,福建的房地产公司可以分为两派:一是以三迪为代表的稳定的房地产公司,既不追求规模也不在前100名,拥有许多优质资产。 另一派系以荣鑫为代表的“高杠杆,高周转率,高风险,高溢价”模型。没有自有资产,所有可以出售的资产都被出售了。

荣信快速扩张的方法是面向目标的。张德胜说,例如,融资基础很小,收入只有15亿美元,但第二年的目标已经确定,收入为30亿美元。如何实现?假设融信的销售率为70%,也就是说,库存必须达到40亿,房价为20,000元,这意味着必须有200,000平方米的可售量。 “计算完成后俞慧文家里有钱,您将知道要占用多少土地,也要知道要占用多少土地,并且会知道需要准备多少钱。”

随后,将土地购买资金分配给销售部门和财务部门。 “有时1:1,有时是1:1. 5,杠杆比率非常高。”张德胜说,在这种模式下,营业部需要高周转率,融资部必须尽快发货并提取资金。无论采用哪种方法,都会收回市场上所有可用的资金。

“当基数较小时,很容易翻倍,但当基数达到60亿时,福州无法容纳它。”张德生告诉南方周末记者。这是以荣鑫为代表的福建房地产公司走向全国的逻辑。 ,“只有到新城市抢夺份额,我们才能支持企业的持续扩张。”

2013年,三儿子欧宗宏打算进入中国最繁荣的一线城市。张德胜告诉《南方周末》记者,欧宗宏同时派两支队伍前往北京和上海,目标是“两地必须合而为一”。张德胜通过格陵兰岛的人力资源总监将两党聚集在一起,共同赢得了上海的第一块土地。

打开全国市场的融信迫切需要上市和融资,但上市计划被两次推迟。张德胜曾任融新公司IPO团队副主任。他告诉南方周末记者,荣信的第一个计划是在2013年公开发行,但需要2010年至2012年的报告。当时,荣信的规模还不够。它被推迟了一年;同时,融信主要依靠表外融资,有大量关联交易需要清理,因此不得不推迟到2015年。

张德胜说,荣信和正荣原本计划同时上市,但正荣的规模更大,相关交易更难清理,因此荣信带头。

根据张德胜的观察,第三个孩子欧宗宏不喜欢饮酒和社交。他基本上是在家里,公司和俱乐部中。在会所中,它主要用于健身和会议客人。他有两个爱好,一个是乒乓球,另一个是80分(一种扑克游戏)。与第二个孩子欧宗荣对生活质量的追求相比,第三个孩子欧宗宏只关心两个用左手握住土地,用右手资助的东西。

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▲2016年8月26日,融信福州总部迁至上海。 (《南方周末》记者冯野/照片)

大分母

格陵兰将与荣鑫共同开发的四个项目的合并权全部授予了荣鑫。

清理相关交易并不容易。张德生说,替换关联交易需要大量资金,因为关联交易必须先还清,还款后必须补充等额的营运资金。 “来来去去,所需的资金实际上增加了一倍。”

这也是荣鑫之所以被市场批评为过度杠杆的原因。招股说明书显示,2015年3月,融信的净债务比率高达159 1. 2%。然而,在过去的两年中,融信的净债务比率迅速下降。刚刚宣布的2016年中期业绩显示,这一数字已降至90%。

荣信在声明中解释说华体会首页 ,净负债率下降的主要原因是控股股东和战略投资者的股权出资。然而,一家房地产公司的首席财务官在阅读财务报表后告诉南方周末记者,融信债务比率的下降与财务指标有关。

他向《南方周末》记者分析,融信的净债务比率下降是由于2016年总股本增加。净债务比率=(借款总额限制现金现金和现金等价物的总和,初始期限更大)少于三个月的定期存款)/总权益。截至2015年底,融信的总股本仅为50亿,但在今年上半年飙升至1.4 3. 7亿。

总股本的增加取决于永久资本工具和非控制性权益,它们分别增加了17亿和48亿。所谓的永久资本工具实际上是债务;而不是控制权,它实际上是一种融资工具。例如,A是一家上市公司,B是A的控股子公司,而A持有60%的股份。乙公司的总资产为一千万。在合并报表中,A包括所有1000万。但实际上,B拥有40%的股权,并不属于A。他说。

2015年,在非控制性权益中,还有非控制性资本注资,金额最高为人民币6. 48亿元。这笔钱来自福建欧世建筑发展有限公司,该公司由年长的欧宗津和他的两个儿子控制。

根据协议,最大的第三人O宗宏将三个荣信项目的49%股权出售给了最大的Z宗津,这相当于“左撇子向右撇子”的O家族资产,从而实现总权益的大幅增长。

此外,融信房地产2016年中期业绩显示,格陵兰已将与融信共同开发的四个项目的合并权全部授予了融信。在三个项目中,每一方均拥有50%的股权,而其余一个项目则各占25%的股权。前面提到的首席财务官说“绿地的做法很奇怪。”

荣鑫也在绿色空间的帮助下打开了上海市场。为什么我们需要与荣鑫合作,以获得比荣鑫更大的绿地用地?张德胜的解释是,这种合作将有助于双方降低成本。如果他们不合作,他们将遵循荣鑫的风格。

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谁是赞助商?

在荣信的招股说明书中,资产管理公司华融也在纸面上。

正是信托背后的出资者为荣欣提供了这样的信心。从荣信的招股说明书来看,可以看出,在置换关联交易后,荣信的大部分房地产项目都依靠信托融资。有些信托是纯粹的债务,有些则是“实际股票债务”。截至2015年底俞慧文家里有钱,融信的借款总额为1.8 6. 284亿美元,信托占近90%。